Hoe zeg ik de huur op?

Verhuurder

Wanneer er sprake is van een onbepaalde tijd contract (Model A), geniet de huurder van huurbescherming. Belangrijk is om te weten is dat de huurovereenkomst alleen beëindigt kan op goede gronden. Dit betekent dat de verhuurder de huur alleen mag opzeggen om een reden die in de wet staat. Wanneer de verhuurder meent een goede grond te hebben om de huurovereenkomst te beëindigen, moet hij dit doen door middel van een aangetekende brief. Hierbij moeten de volgende opzegtermijnen in acht genomen worden;

• 3 maanden wanneer huurperiode korter dan 1 jaar

• 4 maanden wanneer huurperiode langer dan 1 jaar 

• 5 maanden wanneer huurperiode langer dan 2 jaar 

• 6 maanden wanneer huurperiode langer dan 3 jaar 

Bij een bepaalde tijd contract (Model B) geniet de huurder niet van huurbescherming.  Wanneer de verhuurder dit wil, moet de huurder vertrekken na de afgesproken huurperiode. Wel moet de verhuurder een herinnering hiervan sturen aan de huurder. De huurder moet deze herinnering 1 tot 3 maanden vóór de einddatum krijgen. Wanneer dit niet gebeurt, loopt het bepaalde tijd contract (Model B) over naar een onbepaalde tijd contract (Model A). 

Huurder

Wanneer er sprake is van een onbepaalde tijd contract (Model A), is er in veel gevallen een minimale eerste huurtermijn afgesproken. Tijdens deze huurperiode kunnen beide partijen de huur niet opzeggen (tenzij er een diplomatenclausule opgenomen is in het contract). Na de afgesproken huurperiode kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen met een opzegtermijn van één kalendermaand. 

Bij een bepaalde tijd contract (Model B) kan de huurder vanaf het begin van de huurperiode, de huurovereenkomst beëindigen met een opzegtermijn van één kalendermaand.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/verhuurder-zegt-huur-op-woning

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/huur-opzeggen-woning

Datum: 15-02-2022

Hoe werkt de jaarlijkse huurverhoging?

Een eigenaar mag tot op zekere hoogte zelf bepalen hoeveel de jaarlijkse huurverhoging bedraagt. Eén en ander is uiteraard ook afhankelijk van de wat hierover in de huurovereenkomst is opgenomen. 

De huurverhoging wordt alleen berekend over de huur, niet over bijkomende leveringen zoals gas, water en licht. 

In Nederland verhogen de meeste verhuurders op 1 juli de huurprijs, maar daar mag van afgeweken worden. Zolang er maar maximaal 1 x per 12 maanden verhoogd wordt.

In de vrije en gereguleerde (sociale) huursector gelden in 2022 regels voor de huurverhoging. Verhuurders mogen in de vrije sector de huur vanaf 1 januari 2022 maximaal met 3,3% verhogen. In de gereguleerde sector mogen de huren niet verhoogd worden tot 1 juli 2022.

In de vrije sector staat meestal in het huurcontract met hoeveel de huur jaarlijks stijgt:

• is het afgesproken percentage in het huurcontract lager dan of gelijk aan 3,3%? Dan is dat de huurverhoging die de verhuurder door mag berekenen;

• is het afgesproken percentage hoger dan 3,3%? In dit geval geldt voor kalenderjaar 2022 het maximum percentage van 3,3%. De verhuurder mag dan het afgesproken hogere percentage niet doorberekenen aan de huurder.

In de wet staat dat voor drie jaar de huren in de vrije sector jaarlijks mogen worden verhoogd met een maximum van inflatie + 1% (2022: 2,3% inflatie + 1%). Dit geldt voor 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Het inflatiepercentage wordt jaarlijks berekend met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). 

Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing tot 1 juli 2022. 

Huurverhoging bekendmaken

Woont u in een sociale huurwoning? Dan moet uw verhuurder de huurverhoging vooraf aan u laten weten. Dat moet hij van tevoren doen. En wel minimaal 2 maanden van tevoren. De aankondiging moet u via een brief krijgen.

Voor een vrijesectorwoning geldt geen vaste periode. De huur gaat automatisch omhoog zoals afgesproken in het contract. U hoeft geen hogere huurverhoging te betalen dan het maximum (2022: 3,3%). Ook al is dat afgesproken in het huurcontract.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/12/07/huurverhoging-vrije-sector-in-2022-maximaal-33

Datum 15-02-2022

Woning verhuur en verzekering?

De eigenaar van de woning moet een opstalverzekering afsluiten voor het pand. Hiermee is de woning verzekerd tegen schades door inbraak, brand, storm en waterschades. De verzekering dekt de schades aan de woning zelf en alles wat vast zit aan de woning. 

Vaak gelden er andere voorwaarden bij een verhuurde woning in plaats van een eigen woonhuis. Er zin immers andere risico’s. Daarom is het voor de eigenaar belangrijk om na te gaan bij hun verzekeringsmaatschappij of zij verzekeren tijdens de verhuur van de woning tegen schades.

De rol van VVE?

Mocht u lid zijn van een Vereniging van Eigenaren dan is de verzekering  veelal collectief geregeld en zijn verzekeringen als ‘verhuurbeding’ opgenomen in de statuten, ook  als u de woning verhuurt. Vraag dit voor de  zekerheid na. Bent u geen lid van een VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit desnoods een andere verzekering af.

Gemeubileerd verhuren

Als u de woning gemeubileerd verhuurt, dan heeft u een inventaris verzekering nodig in plaats van een inboedelverzekering. De inboedelverzekering is meestal niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw eigen naam is afgesloten. Zet deze verzekering daarom over op een inventaris verzekering, die wel geldt bij verhuur.

Datum: 15-02-2022

Ik wil mijn eigen woning verhuren. Aan welke regels moet ik voldoen?

Wanneer u eigenaar bent van een koopwoning mag u deze verhuren. Echter moet u wel paar stappen doorlopen: 

• Hoe u uw woning ook wilt verhuren, vraag eerst toestemming aan uw bank. Als u verhuurt zonder toestemming, kan de bank eisen dat u onmiddellijk uw hypotheek afbetaalt. Woningverhuur kan gevolgen hebben voor uw belasting en hypotheekrenteaftrek. 

• Vraag uw gemeente naar de regels voor verhuur. Elke gemeente mag zelf regels maken voor woningverhuur. U heeft misschien 1 of meer vergunningen nodig van uw gemeente.  Vraag dus naar de regels in uw gemeente.

• Bereken hoeveel huur u maximaal volgens het puntensysteem mag vragen. Het aantal punten heeft namelijk gevolgen met betrekking tot de verhuur van uw woning; Wanneer uw woning minder dan 143 punten (peil juli 2021)heeft? Dan valt de woning in de sociale sector en moet u zich houden aan de maximale huurprijs, behorende bij het aantal punten. Heeft uw woning meer dan 143 punten? Dan betreft het een geliberaliseerde woning. U mag dan zelf bepalen hoeveel huur u vraagt.

• Controleer uw verzekering. De opstal- en aansprakelijkheidsverzekering voor uw woning kan bij verhuur veranderen. Neem contact op met uw verzekeringsmaatschappij.

• Vraag een energie label aan. 

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/woning-verhuren-wat-moet-ik-regelen

Datum: 15-02-2022

Is een Energielabel verplicht bij verhuur?

Het energielabel is verplicht bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningbouw, zoals woningen en appartementen.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woningen-en-gebouwen/vraag-en-antwoord/wanneer-is-het-energielabel-voor-woningen-verplicht

Datum: 15-02-2022

Homeland Real Estate maakt voornamelijk gebruik van de volgende 2 contracten:

• ONBEPAALDE TIJD CONTRACT  (CONTRACT MODEL A)

• BEPAALDE TIJD CONTRACT MAXIMAAL 2 JAAR (CONTRACT MODEL B)

Volgend, de uitleg van beide modellen:

KENMERKEN HUUROVEREENKOMST MODEL A

Doelgroep: investeerder met 1 of meerdere panden die in basisprincipe niet zelf in de woning wil gaan wonen 

Duur overeenkomst: gewoonlijk startend met 1 jaar, wordt daarna voortgezet voor onbepaalde tijd

Opzegbaar door huurder: ja, per kalendermaand na afloop van de vaste periode (gewoonlijk 1 jaar)

Opzegbaar door verhuurder: ja, na de 1e vaste periode, indien gegronde reden. 

Heeft huurder huurbescherming: ja, de huurder geniet van huurbescherming

BONDIGE UITLEG HUUROVEREENKOMST MODEL A

Bij dit model huurovereenkomst geniet de huurder van volledige huurbescherming. Bij huurbescherming mag de verhuurder de huur niet zomaar opzeggen (zie: “hoe zeg ik de huur op?”). Deze huurovereenkomst geeft de mogelijkheid om af te spreken dat beide partijen gedurende een initiële periode de huur niet kan opzeggen. Hierdoor heeft de verhuurder tijdens de afgesproken periode enige garantie omtrent de huurinkomsten.

KENMERKEN HUUROVEREENKOMST MODEL B

Doelgroep: verhuurders die een vaste afgebakende periode willen verhuren die max. 2 jaar duurt Duur overeenkomst: tijdelijk, maximaal 2 jaar of korter

Opzegbaar door huurder: ja, huurder kan vanaf het begin van de huurperiode per kalendermaand opzeggen

Opzegbaar door verhuurder: nee, verhuurder dient zich te houden aan de afgesproken huurperiode 

Is verlengen mogelijk: Gewoonlijk niet. Een model B contract kan niet verlengt worden, gebeurt het toch dan gaat de overeenkomst over in Model A (Onbepaalde tijd). Ook als verhuurder vergeet tijdig op te zeggen dan gaat de overeenkomst over in Model A. 

Heeft huurder huurbescherming: nee, de huurder geniet niet van huurbescherming

BEKNOPTE UITLEG HUUROVEREENKOMST MODEL B

Bij dit model huurovereenkomst heeft de huurder geen huurbescherming. Als de verhuurder dat wil, moet de huurder dus vertrekken na afloop van de afgesproken huurtermijn. Een model B ‘huurovereenkomst voor maximaal twee jaar’ hoeft niet te worden opgezegd. Voorwaarde is wel dat de verhuurder tussen drie maanden en één maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedeelt dat de huurovereenkomst tijdelijk is en dat de huurder moet vertrekken op de overeengekomen einddatum (zie: “hoe zeg ik de huur op?”). Gebeurt dit niet op tijd, dan verandert de ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’ automatisch in een huurovereenkomst voor ‘onbepaalde tijd (model A)’ met huurbescherming voor de huurder. Het gevolg hiervan is dat de huurder de woning niet behoeft te verlaten op de overeengekomen einddatum. 

De huurovereenkomst kan voor maximaal 24 maanden worden aangegaan maar het is ook mogelijk  om bijvoorbeeld de huurovereenkomst zes maanden, voor één jaar of voor dertien maanden aan te gaan. De afgesloten tijdelijk huurovereenkomst kan niet verlengt worden. Wordt de huurovereenkomst toch verlengd, dan verandert de ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’ automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder. 

De verhuurder kan bij dit model niet tussentijds opzeggen. De huurder heeft het recht om vanaf het begin van de huurperiode per kalender maand op te zeggen. De verhuurder die absolute zekerheid wil over het vertrek van de huurder na afloop van de overeengekomen duur, doet er verstandig aan wel de huurovereenkomst volgens Model B te kiezen.

Resterend zijn er nog andere type huurovereenkomsten. Passen deze huurovereenkomsten niet bij uw situatie? Contacteer ons voor meer informatie en advies. 

Datum: 18-02-2022

Mag ik een woning verhuren aan woningdelers?

In sommige gemeentes, waaronder Den Haag en Rotterdam, is woningdelen door de hoge huren erg populair. Hierbij delen een groep van individuen een woning met meerdere slaapkamers. 

Van woningdelen, ook wel kamerbewoning genoemd, is volgens de gemeente Den Haag sprake als een woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Duurzaam samenwonen houdt in dat u met een andere persoon blijvend een gezamenlijke huishouding voert. Er is sprake van een gezamenlijke huishouding als u samen met een ander uw hoofdverblijf in dezelfde woning heeft, langdurig van plan zijn om samen te wonen en financieel voor elkaar zorgt.

Indien een woning wordt bewoond door twee personen (ongeacht hun onderlinge relatie of juist de afwezigheid daarvan) is dus sprake gewone bewoning. Woningdelen is dan niet aan de orde. Vanaf drie personen (niet zijnde ouder(s) met kind(eren)) is wel sprake van woningdelen.

De gemeente Den Haag heeft echter beleidsregels opgesteld die deze vorm van verhuur ernstig beperken. Vanaf 1 juni 2021 zijn er nieuwe regels voor kamerbewoning. Voor kamerbewoning vanaf 3 personen is een omzettingsvergunning nodig. In een groot aantal wijken geeft de gemeente geen nieuwe vergunningen meer af. Waar dit nog wel mogelijk is, zijn er strengere eisen.

Zonder vergunning mag op 1 adres aan maximaal 2 personen een kamer verhuurt worden zonder vergunning. Dit geldt alleen als de verhuurder zelf niet in de woning woont.

Kijk voor verdere informatie bij uw gemeente site. 

Datum:18-02-2022

Bron: https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/kamerbewoning.htm#:~:text=Voor%20omzettingsvergunningen%20voor%20kamerbewoning%20geldt,de%20ruimtes%20voor%20gezamenlijk%20gebruik.

Wat is het verschil tussen een sociale huurwoning en een huurwoning in de vrije sector?

Een woning krijgt punten. Voornamelijk het woonoppervlak, het voorzieningenniveau en het energielabel zijn hiervoor bepalend. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huur van uw sociale huurwoning. Hoe meer punten, hoe hoger de huur. Er zijn aparte tellingen. Voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen en appartementen). En voor onzelfstandige woningen (kamers). U vraagt niet meer huur dan uw woning aan punten heeft. 

Een woning moet minimaal 146 punten behalen voor verhuur in de vrije sector. Als uw woning in de vrije sector valt, dan bent u vrij in het bepalen van de huurprijs. 

Sociale huur

• Beginhuurprijs niet hoger dan € 752,33 per maand (2021)

• Wel maximale huurprijs

• Inkomen mag niet hoog zijn (alleen bij woningcorporaties)

• Huurtoeslag vaak mogelijk

Huur vrije sector

• Beginhuurprijs hoger dan € 752,33 per maand (2021)

• Geen maximale huurprijs

• Alle inkomens mogelijk

• Huurtoeslag vaak niet mogelijk

• Minimaal 146 punten

Let op! In Den Haag wordt is er op het moment sprake van een huisvesting vergunning. Een huisvestingsvergunning is een vergunning om in een goedkopere huurwoning te mogen wonen. Zo zorgt de gemeente ervoor dat deze woningen verhuurd worden aan mensen met een lager inkomen.

De vergunning is nodig:

• Bij een zelfstandige woning die 185 of minder punten heeft. De huurprijs maakt dan niet uit. 

• Bij een zelfstandige woning met een huurprijs van € 988,61 of minder. Ook als de woning meer dan 185 punten heeft.

Kijk voor meer informatie over de vergunning op de volgende site: https://www.denhaag.nl/nl/vergunningen-en-ontheffingen/woonvergunningen/huisvestingsvergunning-aanvragen.htm#Wat_is_het-anchor

Datum: 18-02-2022

Bronnen:https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-en-antwoord/wat-is-het-verschil-tussen-een-sociale-huurwoning-en-een-huurwoning-in-de-vrije-sector

https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling

https://www.denhaag.nl/nl/vergunningen-en-ontheffingen/woonvergunningen/huisvestingsvergunning-aanvragen.htm#Wat_is_het-anchor